マンションは貸す？売る？比べる数字と判断のポイント

「このマンション、貸すべきか売るべきか」。

転勤や住み替えが決まり、今の部屋をどうするかで迷っている方もいると思います。家賃収入は魅力でも、住宅ローンや管理のことを考えると決めきれないものです。

ここでは、マンションを貸す・売るで比べる数字から始めて、住宅ローンが残っているときの注意、売るなら知っておきたい3,000万円特別控除の期限、転勤なら定期借家契約という選択肢を説明します。

貸すと売りにくくなる場合や手取りの比較の例、判断のポイントもまとめました。家賃や売却価格だけでなく、費用や税金も含めて比べられるようにしています。

マンションを貸す・売るで比べる数字

貸す場合は、家賃収入から多くの費用が差し引かれます。所有者のまま貸すので、次のような費用は引き続き自分で負担します。

• 管理費・修繕積立金（入居者ではなく所有者が支払うのが一般的）
• 固定資産税・都市計画税
• 賃貸管理会社への手数料（家賃の数％程度が多い）
• 入居者が退去したときの原状回復やリフォーム、設備の故障対応
• 空室の期間の収入減と、次の入居者を募集する費用

また、家賃収入は不動産所得として確定申告が必要になります。住宅ローンの返済が続いている場合は、返済額も含めて毎月の収支を考えましょう。

売る場合は、売却価格から仲介手数料、住宅ローンの残債、抵当権抹消などの費用を差し引いた金額が手元に残ります。利益が出た場合は譲渡所得税がかかることがあります。

売却後は管理費や固定資産税の負担がなくなる一方、そのマンションから将来得られたかもしれない家賃収入もなくなります。

比べるときは「毎年いくら残るか」と「最終的にいくら残るか」の両方の視点を持つことが大切です。

貸す場合は、年数がたつにつれて設備の交換や大規模修繕による積立金の値上げなど、費用が増えることも想定しておきましょう。

住宅ローンが残っているマンションを貸すときの注意

住宅ローンは、借りた本人やその家族が住むことを前提にした融資です。そのため、住宅ローンの返済中に第三者に貸すには、原則として金融機関の承諾が必要です。

無断で貸すと契約違反となり、一括返済を求められるおそれもあります。

転勤など事情によっては、手続きをすることで住宅ローンのまま貸すことを認めてもらえる場合もあります。また、住まなくなると住宅ローン控除は原則として受けられなくなります。

貸すことを考えたら、まず金融機関に相談しましょう。

売るなら知っておきたい3,000万円特別控除の期限

自分が住んでいたマンションを売って利益が出た場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除）があります。

要件の一つに、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることがあります。

たとえばしばらく貸してから売る場合、この期限を過ぎると特例が使えなくなる可能性があります。

ほかにも、親族への売却ではないことなど複数の要件があるため、具体的には税務署や税理士に確認してください。

転勤なら定期借家契約という選択肢

「数年後に戻ってくるかもしれない」という場合は、定期借家契約で貸す方法があります。定期借家契約は、契約期間が終わると更新されずに終了する契約です。

通常の賃貸借契約（普通借家契約）では、貸主から契約を終わらせるには正当な事由が必要で、思うように戻れないことがあります。

定期借家契約を結ぶには、書面などによる契約と、契約前に「更新がなく期間満了で終了する」ことを書面で説明する手続きが必要です。

期間が1年以上の場合は、期間満了の1年前から6か月前までの間に、入居者へ終了の通知をする必要があります。

一方で、入居者にとっては住み続けられる期間が限られるため、家賃は普通借家より低めになりやすいといわれます。

貸すと売りにくくなる場合もある

いったん貸してから売ろうとすると、入居者がいる状態での売却になることがあります。これを「オーナーチェンジ物件」と呼びます。

オーナーチェンジ物件は、自分で住みたい買い手は買えないため、主に投資目的の買い手が対象になります。

投資家は利回りで価格を判断するので、空室のときに自分で住む人向けに売る場合より価格が低くなることがあります。

普通借家契約で貸していると、売るために入居者に退去してもらうことは簡単ではありません。将来売る可能性があるなら、契約の形を慎重に選びましょう。

手取りの比較の例

次の表は、考え方を示すための例です。実際の金額は物件や契約によって大きく異なります。

この例では、住宅ローンの返済が年56万円を超えていれば、毎年の収支は赤字になります。

売る場合は、たとえば3,000万円で売れて住宅ローン残高が2,000万円なら、仲介手数料などを差し引いた残りが手元に残ります。両方の手取りを同じ条件で並べて比べることが大切です。

なお、貸した数年後に売る場合は、その間に建物が古くなる分、売却価格が下がっている可能性もあります。家賃で得た収入と、売却価格の変化をあわせて考えると、より実際に近い比較になります。

マンションを貸すか売るかの判断のポイント

• 将来そのマンションに戻って住む予定があるか
• 家賃収入から費用とローン返済を引いて、収支が成り立つか
• 3,000万円特別控除の期限内に売る可能性があるか
• 入居者対応や修繕など、貸主としての手間を負えるか
• 建物が古くなるにつれ、売却価格が下がる可能性をどう考えるか

迷ったときは、売却の査定と家賃の査定を両方とってみると、具体的な数字で比べられます。家族の今後の住まい方も含めて話し合っておくと、後悔の少ない判断につながります。

よくある質問

住宅ローンが残っていても貸せますか？

原則として金融機関の承諾が必要です。無断で貸すのは避け、まず借入先に相談してください。条件の変更や、別のローンへの借り換えが必要になる場合もあります。

貸している間の家賃収入に税金はかかりますか？

家賃収入は不動産所得として確定申告の対象になります。必要経費を差し引いて計算するため、詳しくは税務署や税理士に確認しましょう。

貸してから売ることはできますか？

できます。ただし入居者付きのまま売る場合は投資家向けの売却となり、価格が変わることがあります。3,000万円特別控除の期限にも注意が必要です。

まとめ

マンションを貸すか売るかは、家賃収入の大きさだけでなく、所有者が負担する費用や住宅ローン、税金の特例の期限まで含めて比べることが大切です。

イエミナでは、郵便番号から売る場合の参考価格と貸す場合の家賃の目安を確認でき、そのマンションを探している会社があるかどうかも見られます。

両方の数字を並べて、落ち着いて考えてみてください。

この記事は2026年10月時点の制度をもとにしています。税制や制度は改正されることがあります。個別の判断は専門家にご確認ください。

イエミナの参考価格は、国土交通省・総務省のデータをもとにした目安です。実際の売却価格・賃料を保証するものではありません。