相続した空き家の3000万円控除とは？要件と注意点

相続した実家を売るとき、知っておきたいのが「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」です。一般に「相続した空き家の3000万円控除」と呼ばれ、要件を満たせば、売却で得た利益から最大3,000万円を差し引けます。この記事では、相続した空き家の3000万円控除の主な要件と、計算のイメージ、注意点を整理します。

要件が細かく、一つでも満たさないと使えない特例です。売却を考え始めた段階で確認しておくことが大切です。

相続した空き家の3000万円控除とは

家や土地を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税と住民税がかかります。この特例は、亡くなった方（被相続人）が一人で住んでいた古い家とその敷地を、相続人が一定の条件で売った場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるものです。空き家の放置を減らすことを目的とした制度で、現在は2027年（令和9年）12月31日までの譲渡が対象になっています。

対象になるのは、家屋とその敷地（土地）です。家屋を取り壊した場合は土地のみの売却でも対象になりえますが、取り壊しから売却までの間に土地を駐車場などに使うと対象外になるため注意が必要です。古い家を相続した方にとって税負担を大きく減らせる可能性がある一方、使えるかどうかは売る前の準備で決まることが多い制度です。

なお、2024年1月1日以降の譲渡では、相続人が3人以上いる場合、控除額は1人あたり2,000万円となります。

3000万円控除の主な要件

主な要件は次のとおりです。ここに挙げたもの以外にも細かい条件があるため、実際に使えるかは税務署や税理士に確認してください。

家屋についての要件

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 区分所有建物（マンションなど）ではないこと
• 相続開始の直前に、被相続人が一人で住んでいたこと（ほかに住んでいた人がいないこと）
• 相続の時から売るまで、事業や貸付、居住に使われていないこと

被相続人が老人ホームなどに入所していた場合でも、要介護認定を受けていたなど一定の要件を満たせば、入所直前まで住んでいた家として対象になる特例があります。

売り方についての要件

• 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売却代金が1億円以下であること
• 家屋を耐震基準に適合するようリフォームして売るか、家屋を取り壊して土地を売ること
• 親子や夫婦など、特別な関係のある人への売却ではないこと

2024年1月1日以降の譲渡では、売った年の翌年2月15日までに買主が耐震改修や取り壊しを行う場合も対象になりました。売主が解体してから売る必要が必ずしもなくなり、選択肢が広がっています。

相続した空き家の3000万円控除を使うための手続き

この特例を使うには、売った翌年に確定申告をする必要があります。税金がゼロになる場合でも、申告しなければ特例は適用されません。

申告には、物件のある市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。被相続人が一人で住んでいたことや、空き家のままだったことなどを確認するための書類で、住民票の除票や電気・水道の使用状況が分かる書類などの提出を求められます。発行までに時間がかかることもあるため、売却が決まったら早めに市区町村の担当窓口に相談しましょう。

譲渡所得の計算イメージ

譲渡所得は「売却代金－（取得費＋譲渡費用）」で計算し、そこから特別控除を差し引きます。以下は分かりやすくするための例で、実際の金額とは異なります。

この例では、特例がなければ2,075万円に対して所得税・住民税がかかりますが、特例を使うと課税される譲渡所得はゼロになります。

取得費がわからない場合の概算取得費

取得費とは、亡くなった方がその家や土地を買ったときの代金などです。相続した場合は、亡くなった方の取得費を引き継ぎます。ところが、古い実家では購入時の契約書が見つからないことがよくあります。

取得費がわからない場合は、売却代金の5%を取得費とする「概算取得費」を使えます。ただし、実際の取得費より少なくなることが多く、その分利益が大きく計算されます。3000万円控除を使えない場合は特に影響が大きいため、古い契約書や通帳の記録などがないか、一度探してみる価値があります。

注意したいポイント

• 相続した空き家を一度でも貸したり、誰かが住んだりすると対象外になります。
• 期限は「相続から3年後の年末」です。遺産分割や登記に時間がかかると間に合わないことがあります。
• 相続税の取得費加算の特例とは、どちらか一方の選択になります。どちらが有利かは税理士に確認しましょう。
• 相続登記が済んでいないと売却できません。早めに司法書士に相談しておくと安心です。
• 耐震リフォームをするか取り壊すかは、費用と売りやすさの両面から考えます。買主が取り壊す場合は、契約書にその内容を盛り込むなど、事前に不動産会社や税理士と確認しておきましょう。
• 家屋と土地を別々の時期に売る場合や、相続人の一部だけが売る場合など、通常と異なる売り方では要件の確認がより大切になります。

売るかどうかを考えるには、まずおおよその価格を知ることが役に立ちます。イエミナでは、郵便番号から参考価格を確認でき、その物件を探している不動産会社がいるかどうかも見られます。話をする会社は自分で選べるので、急がずに検討できます。

よくある質問

マンションを相続した場合も3000万円控除は使えますか。

区分所有建物は対象外のため、一般的なマンションの一室ではこの特例は使えません。

税金がかからない場合も確定申告は必要ですか。

必要です。特例を使うことで税額がゼロになる場合でも、確定申告をしなければ適用されません。

兄弟3人で相続した場合の控除額はいくらですか。

2024年1月1日以降の譲渡で相続人が3人以上いる場合は、1人あたり2,000万円が上限となります。

まとめ

相続した空き家の3000万円控除は、昭和56年5月31日以前に建てられた家に被相続人が一人で住んでいたことや、売る期限、売却代金1億円以下、耐震改修か取り壊しなど、いくつもの要件があります。市区町村の確認書と確定申告も必要です。売却を考え始めたら、早めに税務署や税理士に相談しましょう。

この記事は2026年10月時点の制度をもとにしています。特例の要件や適用期限は改正されることがあり、個別の状況によって取り扱いが異なります。個別の判断は専門家にご確認ください。

イエミナの参考価格は、国土交通省・総務省のデータをもとにした目安です。実際の売却価格・賃料を保証するものではありません。