家を売ったときの3,000万円特別控除｜使える条件と期限

住んでいた家を売るときの3,000万円特別控除は、売った利益から最大3,000万円を差し引ける特例です。

家を売ると、買ったときより高く売れた分に税金がかかります。とはいえ、自分が住んでいた家なら、この特例で税金が大きく減り、まったくかからないこともあります。

ただし、使えるかどうかは条件と期限しだいです。

この記事では、特例の中身、使える条件、引っ越したあとに売るときの期限、確定申告の書類、住宅ローン控除との関係を順に整理します。

最後に、10年以上持っていた家で使える軽減税率と組み合わせた計算例も紹介します。

3,000万円特別控除とはどんな特例か

正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。家を売って出た利益（譲渡所得）から、最大3,000万円を差し引ける制度です。

譲渡所得は「売った金額－（取得費＋譲渡費用）」で計算します。取得費は買ったときの代金などで、建物は経過した年数分の減価償却を差し引きます。

譲渡費用は仲介手数料などです。この譲渡所得が3,000万円以下なら、特例を使うと課税される金額はゼロになります。

家を持っていた年数は問いません。買ってから数年で売る場合でも、条件を満たせば使えます。

3,000万円特別控除を使える条件

国税庁が示している主な条件は次のとおりです。

• 自分が住んでいる家、または以前住んでいた家（とその敷地）を売ること
• 親子や夫婦、生計を一にする親族など、特別な関係のある人に売るのではないこと
• 売った年の前年・前々年に、この特例やマイホームの譲渡損失の特例を受けていないこと
• 売った年・前年・前々年に、マイホームの買換えや交換の特例を受けていないこと
• その家や土地について、収用などの別の特例を受けていないこと

住んでいたかどうかは、実際の生活の場だったかで判断されます。この特例を受けることだけが目的の入居や、建て替え中の仮住まい、別荘は対象外です。

家を2つ以上持っている場合は、主に住んでいた家だけが対象になります。

家を取り壊して土地だけ売る場合

古い家を取り壊して土地だけを売る場合も、次の条件をどちらも満たせば対象になります。

• 取り壊した日から1年以内に売買契約を結び、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること
• 取り壊してから契約の日まで、貸駐車場などに使っていないこと

引っ越したあとに売るときの期限

住み替えでは、新しい家に移ってから前の家を売ることがよくあります。その場合、期限は「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日」です。

住まなくなったあとに貸していても、期限内に売れば特例は使えます。ただし、貸している間に期限を過ぎてしまうことがあります。

しばらく貸してから売るつもりなら、期限を先に確認しておきましょう。

確定申告と必要な書類

この特例は、確定申告をしないと使えません。税金がゼロになる場合でも申告が必要です。申告するのは、家を売った翌年の確定申告の時期です。

申告では「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）［土地・建物用］」を出します。

売買契約の前日の住民票の住所と、売った家の所在地が違う場合は、戸籍の附票の写しなど、その家に住んでいたことが分かる書類も必要です。

売買契約書や、買ったときの契約書、仲介手数料の領収書なども、計算のためにそろえておきましょう。

売る前に準備しておくこと

特例を使うつもりなら、売る前に次の三つを確認しておくと、申告のときに慌てずに済みます。

• 住民票の住所が、いつ新しい家に移ったか（住まなくなった日の目安になります）
• 買ったときの売買契約書や領収書があるか
• リフォームの費用など、取得費に足せる支出の記録があるか

買ったときの契約書が見つからない場合は、売った金額の5％を取得費とする「概算取得費」を使えます。ただし、実際の取得費より少なくなることが多く、その分だけ利益が大きく計算されます。

3,000万円を超える利益が出そうなときほど影響が大きいので、古い書類も一度探してみる価値があります。

住宅ローン控除との関係

住み替え先で住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を使う予定なら、組み合わせに注意が必要です。

新しい家に入居した年と、その前年・前々年にこの特例を受けると、住宅ローン控除は受けられません。入居した年の翌年から3年目までに、前の家を売ってこの特例を受けた場合も同じです。

つまり、3,000万円特別控除と住宅ローン控除は、どちらか一方を選ぶことが多くなります。

前の家の売却益が大きいなら3,000万円特別控除、利益が小さく借入額が大きいなら住宅ローン控除が有利になりやすい、というのが一つの目安です。

実際にどちらが得かは金額で変わるので、税務署や税理士に試算してもらうと安心です。

10年超の軽減税率と組み合わせた計算例

売った年の1月1日時点で、家と土地をともに10年を超えて持っていた場合は「軽減税率の特例」も使えます。

3,000万円特別控除を差し引いたあとの金額のうち、6,000万円以下の部分の税率が下がります（所得税10％・住民税4％。別に復興特別所得税がかかります）。

二つの特例は重ねて使えます。

次の表は考え方を示すための例です。実際の金額とは異なります。

同じ2,000万円でも、軽減税率を使わない通常の長期の税率（約20.315％）なら約406万円です。

持っていた年数によって税額がどう変わるかは、所有期間の数え方の記事で詳しく説明します。

よくある質問

マンションでも3,000万円特別控除は使えますか。

使えます。住んでいた家であれば、一戸建てでもマンションでも対象です。

夫婦の共有名義の家を売る場合はどうなりますか。

条件を満たせば、共有者それぞれが自分の持ち分について特例を使えます。住んでいたことなどの条件は、一人ずつ確認されます。

売って損が出た場合はどうなりますか。

損が出た場合はこの特例は関係ありません。条件を満たせば、損失をほかの所得と差し引きできる別の特例があります。

まとめ

住んでいた家を売るときの3,000万円特別控除は、売った利益から最大3,000万円を差し引ける特例です。

身内に売らないこと、前年・前々年に使っていないこと、引っ越したあとなら「住まなくなってから3年目の12月31日まで」に売ることが主な条件です。

税金がゼロでも確定申告が必要で、住宅ローン控除とは同時に使えないことがあります。売る時期を決める前に、売却価格の目安と期限をあわせて確認しておきましょう。

この記事は2026年10月時点の制度をもとにしています。税制は改正されることがあり、個別の状況によって取り扱いが異なります。具体的な判断は税務署や税理士にご確認ください。

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