住宅ローンが残っている家を売って住み替えるには

「ローンがまだ残っているのに、家を売って住み替えられるのかな」。

住宅ローンが残っている家も売れますが、引き渡しまでにローンを返して抵当権を外すのが原則です。

そのため住み替えでは、家がいくらで売れるかと、ローンがいくら残っているかの差が計画を左右します。

売る前に新しい家を買うのか、売ってから買うのかでも、必要なお金の流れや住まいの段取りが変わります。

ここでは、残債と売却額の比べ方から始めて、売却額が残債に届かないオーバーローンのときの選択肢、売り先行と買い先行の違いを説明します。

つなぎ融資や住み替えローンの特徴と、住み替えで気をつけたい税金の特例もまとめました。

まず残債と売却額を比べる

最初に確かめるのは、ローンの残高です。金融機関から届く残高証明書や返済予定表で、売る予定の時期にいくら残っているかを確認します。

次に、売れそうな価格の見当をつけます。近くで似た家がいくらで取引されたかを調べると、おおよその幅がわかります。

ただし、手元に残るのは売却額そのものではありません。次のような費用を差し引いて比べます。

• 仲介手数料（売買価格が400万円を超える場合、上限は「価格の3％＋6万円」に消費税を加えた額）
• 抵当権抹消登記の登録免許税（不動産1個につき1,000円）と、司法書士への報酬
• ローンを一括で返すときの手数料（金融機関によって異なる）
• 売買契約書に貼る印紙代、引っ越し費用など

「売却額−費用」が残債より多いか少ないかで、その後の進め方が変わります。

アンダーローンとオーバーローン

売却額から費用を引いた金額で残債を返しきれる状態を、アンダーローンといいます。反対に、返しきれない状態をオーバーローンといいます。

アンダーローンなら、引き渡しの日に買主から受け取る代金でローンを返し、同じ日に抵当権の抹消を手続きするのが一般的です。

オーバーローンの場合は、不足分をどう用意するかを先に決める必要があります。抵当権が付いたままの家は、買主の側でも住宅ローンを組みにくいため、ふつうは売れません。

オーバーローンのときの選択肢

不足分の埋め方には、主に次の方法があります。

• 預貯金などの自己資金で差額を払い、売却代金とあわせて完済する
• 住み替えローンを使い、新居のローンに残債の不足分を上乗せして借りる
• 売る時期を遅らせ、返済を進めて残債を減らしてから売る

返済が難しくなっている場合は、金融機関の同意を得て、残債より安い価格で売る「任意売却」という方法もあります。

ただし、これは住み替えのための方法というより、返済に困ったときの手段です。売ったあとも残った債務の返済は続きます。

どの方法でも、まず借入先の金融機関に相談し、完済に必要な金額と手続きを確認しておくと安心です。

売り先行と買い先行

住み替えでは、今の家を先に売るか、新しい家を先に買うかを決めます。それぞれの特徴は次のとおりです。

売り先行では、売買契約のときに引き渡し日を遅らせてもらう相談をして、仮住まいを避けることもあります。

買い先行は住まいの面では楽ですが、今の家が予定の価格や時期で売れないと、資金が足りなくなるおそれがあります。

つなぎ融資と住み替えローン

買い先行で、今の家の売却代金を新居の購入資金に充てたいときに使われるのが、つなぎ融資です。売却代金が入るまでの短い期間だけお金を借り、売れたあとに一括で返します。

つなぎ融資は、ふつうの住宅ローンより金利が高めで、事務手数料もかかるのが一般的です。予定どおりに売れないと利息の負担が続くため、売却の見込みを慎重に立てておく必要があります。

注文住宅の建築中に使う融資も「つなぎ融資」と呼ばれますが、目的が違うので、相談するときはどちらの意味かを伝えましょう。

住み替えローンは、新居の購入資金に、今の家を売っても返しきれない残債を加えて借りるローンです。オーバーローンでも住み替えができる一方で、次のような点に注意が必要です。

• 借入額が新居の価格を上回るため、審査が厳しくなりやすい
• 今の家の売却と新居の購入の決済を、同じ日に行う必要がある場合が多い
• 借入額が増えるぶん、毎月の返済額と総返済額が増える

取り扱いの有無や条件は金融機関ごとに異なります。返済が長く続くので、今の収入だけでなく、将来の収入の変化も考えて借入額を決めましょう。

住み替えで気をつけたい税金の特例

自分が住んでいた家を売って利益が出た場合は、一定の要件のもとで譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。

住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件の一つです。

注意したいのは、新居の住宅ローン控除との関係です。

新居に住み始めた年とその前2年・後3年の間に、旧居の売却でこの3,000万円の特例などを受けると、新居で住宅ローン控除を受けられません。

どちらを使うほうが有利かは、売却益の額や新居のローンの額によって変わります。

反対に売却で損が出た場合は、新居をローンで買うなどの要件を満たすと、損失をほかの所得から差し引ける特例があります。

いずれも確定申告が必要なので、売る前に税務署や税理士に確認しておくと安心です。

イエミナでは、郵便番号から参考価格を確認でき、その物件を探している不動産会社がいるかどうかも見られます。会社から連絡が来ることはなく、話をしたい会社を自分で選べます。

よくある質問

ローンが残ったまま売買契約を結べますか？

結べます。売買契約の時点ではローンが残っていても、引き渡しの日に売却代金で完済し、抵当権を抹消する流れが一般的です。完済に必要な金額は、事前に金融機関に確認しておきます。

オーバーローンかどうかは、いつわかりますか？

残高証明書で残債を確認し、売れそうな価格から費用を引いた金額と比べれば、売り出す前におおよそわかります。売り出したあとに価格を下げると、差額が変わる点に注意してください。

二重ローンの期間はどのくらいになりますか？

買い先行で、今の家が売れるまでの期間です。売れる時期は物件や価格によって異なるため、数か月以上続くこともあると考えて、返済できる額かどうかを確かめておきましょう。

まとめ

ローンが残っている家の住み替えは、売却額から費用を引いた手取りと残債を比べるところから始まります。

アンダーローンなら売却代金で完済でき、オーバーローンなら自己資金や住み替えローンで差額を埋める方法を考えます。

売り先行は資金計画を立てやすく、買い先行は住まいの心配が少ない代わりに、二重ローンやつなぎ融資の負担があります。

税金の特例と住宅ローン控除の関係も含めて、金融機関や専門家と相談しながら順番を決めましょう。

この記事は2026年10月時点の制度をもとにしています。税制や金融機関の条件は変わることがあります。個別の判断は専門家にご確認ください。

イエミナの参考価格は、国土交通省・総務省のデータをもとにした目安です。実際の売却価格・賃料を保証するものではありません。