空き家の実家を貸す前の準備｜修繕・契約・税金の確認

空き家になった実家を一度貸すと、売るときに「相続空き家の3,000万円控除」は使えなくなります。

家賃が入れば固定資産税や手入れの費用をまかなえるので、貸すことを考える方は多いと思います。ただ、貸したあとで売ることにすると、税金の扱いが変わる場合があります。

この記事では、実家を貸す前に確かめたい建物と名義の状態から、修繕の範囲、普通借家と定期借家の違い、家賃の目安を順に見ていきます。

管理の任せ方や固定資産税と確定申告、貸すか売るかの比べ方もまとめました。貸してから気づくと直しにくい点が多いので、契約の前に一つずつ確かめておくと安心です。

実家を貸す前に、名義と建物の状態を確かめる

最初に確認したいのは名義です。亡くなった親の名義のままでは、借り手との契約や保険の手続きで困ることがあります。

相続登記は2024年4月から義務になっており、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

相続人が複数いて共有になっている場合は、貸すことについてほかの相続人の同意が必要になることがあります。

誰が貸主になり、家賃を誰が受け取るのかを先に話し合っておくと、あとのもめごとを防げます。

次に建物の状態です。空き家の期間が長いほど、傷みが進んでいることがあります。次の点は、不動産会社や建築士にも見てもらうと安心です。

• 雨漏りや外壁のひび割れがないか
• シロアリの被害や床のきしみがないか
• 給排水管、給湯器、電気設備が使えるか
• 建築確認の時期（1981年6月以降の新耐震基準かどうか）

修繕はどこまでするかを決める

貸す家では、雨漏りや設備の故障など、住むのに支障がある不具合は貸主が直すのが原則です。貸す前に直しておかないと、入居後に修理の依頼が続くことになります。

一方で、内装をすべて新しくする必要があるとは限りません。古さを気にしない借り手もいるため、費用をかけすぎると家賃で取り戻すまでに長い年数がかかります。

修繕費は、見込める家賃の何年分になるかで考えると判断しやすくなります。

国土交通省は、借り手が自分の費用で内装を手直しできる「DIY型賃貸借」の考え方も示しています。修繕の範囲を減らしたい場合の選択肢になります。

なお、住宅用火災警報器はすべての住宅で設置が義務づけられているので、貸す前に付いているか確かめてください。

普通借家と定期借家の違い

賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約があります。将来、実家に戻る予定や売る予定があるかどうかで選び方が変わります。

普通借家契約では、借り手が住み続けたいと言えば、貸主の都合だけで契約を終えるのは難しくなります。数年後に売るかもしれないなら、定期借家契約を選ぶと予定を立てやすくなります。

期間が1年以上の定期借家契約では、期間満了の1年前から6か月前までに、借り手へ契約が終わることを通知する必要があります。

家賃の目安と、かかる費用

家賃の目安は、近くにある間取りや広さ、築年数が似た物件の募集家賃から考えます。戸建ての貸家は数が少ないため、地元の不動産会社に聞くと実際に借り手が付いている家賃が分かります。

家賃収入からは、次のような費用が出ていきます。

• 固定資産税・都市計画税
• 管理を任せる場合の管理委託料
• 入居者を募集するときの費用
• 修繕費と火災保険料

火災保険は、空き家のときの契約のままでよいか保険会社に確認してください。借り手には家財の保険と借家人賠償責任の保険に入ってもらうのが一般的です。

管理の任せ方

実家が遠くにある場合は、管理を誰がするかを先に決めておきます。主な方法は次の3つです。

サブリースの契約では、賃料の見直しの条件や、こちらから解約するときの条件を契約前に必ず確認してください。

退去時の原状回復は、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に、どちらが負担するかを契約で決めておくと安心です。

固定資産税と確定申告

人に貸している家も住宅なので、土地の固定資産税は住宅用地の特例で軽くなったままです。

空き家のまま管理が行き届かず、管理不全空家や特定空家として勧告を受けると特例が外れますが、借り手が住んでいればその心配は小さくなります。

家賃収入は不動産所得になります。会社員の方で、給与以外の所得が年20万円を超える場合は確定申告が必要です。申告の期間は、原則として翌年の2月16日から3月15日までです。

不動産所得は、家賃収入から必要経費を引いて計算します。固定資産税、管理委託料、修繕費、火災保険料、建物の減価償却費などが経費になります。

領収書は貸し始めたときから保管しておきましょう。

貸すか売るかの比べ方

貸すか売るかは、家賃の手取りだけでなく、将来の予定と税金を合わせて考えます。

相続空き家の3,000万円控除は、相続の時から売るまでの間に貸していると対象になりません。

昭和56年5月31日以前に建てられた家で、親が一人で住んでいた場合などは、貸す前に使えるかどうかを税務署や税理士に確認してください。

比べるときは、今の価格の目安も知っておくと判断しやすくなります。イエミナでは、郵便番号から参考価格を確認でき、その物件を探している不動産会社がいるかどうかも見られます。

会社から連絡が来ることはなく、話をしたい会社を自分で選べます。

よくある質問

古い実家でも借り手は見つかりますか。

立地や家賃、建物の状態によります。住むのに支障がある不具合を直したうえで、地元の不動産会社に借り手が付きそうか聞いてみると目安が分かります。

数年だけ貸して、あとで売ることはできますか。

できます。期間を決めて終えたい場合は、定期借家契約にしておくと予定を立てやすくなります。ただし、貸したあとに売ると相続空き家の3,000万円控除は使えません。

家賃収入が少なくても確定申告は必要ですか。

会社員の方は、給与以外の所得が年20万円以下なら所得税の確定申告は原則不要です。ただし住民税の申告は別に必要になるため、市区町村に確認してください。

まとめ

空き家になった実家を貸す前には、名義と建物の状態を確かめ、修繕の範囲を決めます。将来売る予定があるなら定期借家契約を選び、管理の任せ方も先に決めておきましょう。

家賃収入は確定申告が必要です。貸したあとは相続空き家の3,000万円控除が使えなくなるため、売る場合と比べてから決めてください。

この記事は2026年10月時点の制度をもとにしています。税金や契約の取り扱いは個別の状況によって異なる場合があります。個別の判断は専門家にご確認ください。

イエミナの参考価格は、国土交通省・総務省のデータをもとにした目安です。実際の売却価格・賃料を保証するものではありません。