借地の収益物件を売却するには？地主の承諾と価格

借地の上に建つアパートや貸家などの収益物件を相続したり、長く所有してきたりして、売却を考える方もいらっしゃいます。借地の収益物件の売却は、土地も所有している物件とは手続きや価格の考え方が異なります。特に、地主の承諾が必要になる点と、収益から価格を考える点が大切です。この記事では、借地の収益物件を売却するときに知っておきたい基本を、順にご説明します。

借地の収益物件を売却すると何が移るのか

借地の上の建物は「借地権付き建物」と呼ばれます。建物を売ると、その建物を所有するための借地権も一緒に買主へ移るのが基本です。建物だけを売って借地権を残すことは通常ありません。買主は、建物と借地権を引き継ぎ、地主に地代を払いながら賃貸経営を続けることになります。

売却には原則として地主の承諾が必要

借地権の多くは土地の賃借権です。民法612条では、賃借権を他人に譲り渡すには賃貸人の承諾が必要とされています。そのため、借地権付き建物を売るには、原則として地主の承諾が必要です。承諾を得ずに売ると、契約を解除されるおそれがあります。

承諾料の目安

地主の承諾を得る際には、承諾料（名義書換料）を支払うのが一般的です。目安は借地権価格の1割程度とされることが多いものの、これは慣行であり、地域や地主との関係によって差があります。金額や支払う時期は、仲介会社を通じて事前に話し合っておきましょう。

承諾が得られない場合

地主が承諾してくれない場合でも、地主に不利となるおそれがないときは、裁判所に対して地主の承諾に代わる許可を求める手続があります（借地借家法19条）。裁判所は、承諾料にあたる財産上の給付などを条件として許可することがあります。また、この手続の中で地主自らが買い取ることを申し立てる場合もあります。手続には時間と費用がかかるため、弁護士に相談しながら進めることになります。

旧法借地権と新法の借地権の違い

借地権には、1992年8月1日に施行された借地借家法より前に設定された「旧法借地権」と、それ以降の「新法の借地権」があります。旧法で設定された借地権には、更新後も原則として旧借地法のルールが適用されます。

旧法借地権では、期間の定めがある場合、堅固な建物（鉄筋コンクリート造など）は30年以上、それ以外の建物は20年以上とされていました。借地人の立場が比較的強いのが特徴です。

定期借地権の場合は、残りの期間が短くなるほど買い手にとっての価値は下がります。売却前に、契約書で借地権の種類と期間を確認しておきましょう。

借地権割合と路線価図

借地権の価値を考える目安の一つに、国税庁の路線価図に記載されている借地権割合があります。路線価の数字の後ろにAからGの記号が付いており、それぞれ次の割合を表します。

• A：90％、B：80％、C：70％、D：60％
• E：50％、F：40％、G：30％

これは主に相続税などの評価に使うもので、実際の売買価格と一致するとは限りません。ただ、地域ごとの借地権の強さを知る手がかりになります。

収益物件の売却価格の考え方

アパートなどの収益物件は、その物件がどれだけの収益を生むかで価格を考える方法がよく使われます。これを収益還元法といい、代表的なものに直接還元法があります。直接還元法では、1年間の純収益を還元利回りで割って価格を求めます。

価格＝純収益÷還元利回り

たとえば純収益が年400万円、還元利回りが8％なら、400万円÷0.08で5,000万円となります。同じ純収益でも、利回りが高く見込まれるほど価格は低くなります。

純収益の出し方

純収益は、満室時の家賃収入から、空室による損失と、管理費、修繕費、固定資産税などの税金、火災保険などの保険料を差し引いて求めます。借地の場合は、地主に支払う地代も費用として差し引きます。地代の額や改定の予定は、買い手が必ず確認する点です。

売主が示す数字と、買い手が計算する数字は違うことがよくあります。買い手は、満室の想定ではなく実際の入居状況や周辺の家賃相場をもとに、厳しめに見積もる傾向があります。過去数年分の収支を整理しておくと、価格の話し合いがしやすくなります。

利回りが高くなる要因

還元利回りは、リスクが高いと考えられる物件ほど高く設定されます。主な要因は次のとおりです。

• 築年数が古く、修繕費がかかりそう
• 木造など、構造上の耐用年数が短い
• 借地のため、金融機関の融資が受けにくく買い手が限られる
• 駅から遠いなど、立地により空室が出やすい

入居者付きのまま売るオーナーチェンジ

収益物件は、入居者が住んだままの状態で売るのが一般的です。これをオーナーチェンジといいます。入居者との賃貸借契約や敷金の返還義務は買主に引き継がれます。賃貸借契約書、家賃の入金状況、修繕の履歴などをそろえておくと、買い手が判断しやすくなります。

家賃の滞納がある入居者や、相場より大きく安い家賃で入居している部屋があると、価格に影響することがあります。売り出す前に、入居者ごとの家賃や契約期間を一覧にしておくとよいでしょう。

借地の収益物件を売却する流れ

1. 借地契約書で借地権の種類、期間、地代を確認する
2. 家賃収入や費用を整理し、仲介会社に査定を依頼する
3. 地主に売却の意向を伝え、承諾と承諾料について相談する
4. 買主を探し、地主の承諾を条件として売買契約を結ぶ
5. 地主の承諾書を得て、決済・引き渡しを行う

よくある質問

地主に買い取ってもらうことはできますか？

地主が建物と借地権を買い取ることもあります。地主にとっては土地を自由に使えるようになる利点があるため、売却先の候補として相談してみる価値はあります。

承諾料は必ず払う必要がありますか？

法律で金額が決まっているものではありませんが、承諾を得る際に支払うのが一般的です。金額は地主との話し合いで決まります。

借地の収益物件は売りにくいですか？

融資が受けにくいなどの理由で買い手が限られ、利回りは高めに見られやすい傾向があります。ただし、地代が安定し入居状況がよければ、関心を持つ買い手もいます。

まとめ

借地の収益物件の売却では、地主の承諾と承諾料、借地権の種類と期間、そして純収益と利回りによる価格の考え方が重要です。まずは契約書と収支を整理することから始めましょう。イエミナでは、郵便番号から参考価格や家賃の目安を確認でき、その物件を探している会社があるかどうかも見られます。売却を考える前の目安として役立ててください。

この記事は2026年10月時点の制度をもとにしています。法律や税制は改正されることがあります。個別の判断は弁護士・税理士などの専門家にご確認ください。

イエミナの参考価格は、国土交通省・総務省のデータをもとにした目安です。実際の売却価格・賃料を保証するものではありません。