空き家の固定資産税はいくら？上がるケースと対策

誰も住んでいない実家に、今年も空き家の固定資産税の納税通知書が届いた。

使っていない家のために払い続けることに、もやもやしている方も多いはずです。売るかどうかの判断が先延ばしになっているなら、なおさらです。

この記事では、まず空き家の固定資産税の基本と、住宅用地の特例で土地の税金が軽くなっている仕組みを確認します。

そのうえで、税金が上がるケースや更地にすると税金が上がることがある理由、空き家を管理するときのコツ、売る・貸す・解体するの比べ方を順に整理します。

仕組みが分かると、今後どうするかを落ち着いて考えやすくなります。

空き家の固定資産税の基本

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や家屋を所有している人に課税される市町村税です。住んでいるかどうかは関係なく、空き家であっても所有している限り課税されます。

年の途中で売却した場合も、その年の納税義務者は1月1日時点の所有者です（売買の際に、日割りで精算するのが一般的です）。

税額は、おおまかに「課税標準額×税率」で計算されます。標準税率は1.4%です。

市街化区域にある土地や家屋には、都市計画税（上限0.3%）がかかることもあります。実際の税率は市区町村によって異なる場合があるため、納税通知書で確認してください。

納税通知書は、多くの市区町村で4月から6月ごろに届き、年4回に分けて納めるのが一般的です（一括で納めることもできます）。

実家が遠方にある場合は、通知書の送付先を自分の住所に変更してもらえるか、市区町村に相談しておくと見落としを防げます。

亡くなった方の名義のままでも、固定資産税はかかり続けます。相続登記が済んでいない場合は、相続人の代表者に通知書が送られることが多く、相続人全員が納める義務を負います。

住宅用地の特例で土地の税金は軽くなっている

家が建っている土地には「住宅用地の特例」があり、土地の固定資産税と都市計画税が軽くなっています。

たとえば住宅1戸分の敷地が150㎡なら、全体が小規模住宅用地として扱われ、固定資産税の課税標準は評価額の6分の1になります。

空き家であっても、住宅として使える状態であれば、原則としてこの特例が適用されています。

ただし、家屋の床面積に対して敷地が広すぎる場合など、特例が及ぶ範囲には決まりがあります。

自分の土地がどの区分になっているかは、納税通知書の課税明細書や、市区町村の資産税課で確認できます。

空き家の固定資産税が上がるケース

空き家の固定資産税が大きく上がる代表的なケースは、住宅用地の特例が外れたときです。特例が外れると、土地の固定資産税が数倍になることもあります。

特定空家と管理不全空家

空家等対策特別措置法では、倒壊のおそれがある、衛生上有害である、景観を大きく損なっているなど、放置するのが不適切な空き家を「特定空家」としています。

特定空家に指定され、市区町村から勧告を受けると、住宅用地の特例の対象外になります。

さらに、2023年12月13日に施行された改正法で「管理不全空家」という区分が新しく設けられました。これは、そのまま放置すると特定空家になるおそれがある空き家のことです。

管理不全空家として指導を受け、それでも改善されずに勧告を受けた場合も、住宅用地の特例の対象外になります。

勧告のあとはどうなるか

特定空家の場合、勧告に従わないと、市区町村から改善の命令が出されることがあります。

命令に違反すると50万円以下の過料の対象となり、それでも改善されない場合は、行政代執行で解体などが行われ、その費用は所有者に請求されます。

いきなり勧告されるわけではなく、まず助言や指導があるのが一般的なので、市区町村から連絡があったら早めに対応しましょう。

更地にすると税金が上がることがある

「古い家を壊せば管理が楽になる」と考える方もいます。ただ、家を取り壊して更地にすると、その土地は住宅用地ではなくなるため、翌年度から住宅用地の特例が適用されなくなります。

家屋の固定資産税はなくなりますが、土地の税額が上がり、合計では負担が増えることが多いです。

一方で、売却を前提にするなら、更地の方が買い手が見つかりやすいこともあります。解体するかどうかは、税金だけでなく、解体費用や売却の見通しも合わせて判断することが大切です。

空き家を管理するときのコツ

税負担を増やさないためにも、空き家を適切に管理し、管理不全空家や特定空家にならないようにすることが大切です。

• 月に1回程度は窓を開けて換気し、水道を通水する
• 屋根や外壁、雨どいの傷みを定期的に確認する
• 庭木や雑草を手入れし、隣の敷地や道路にはみ出さないようにする
• 郵便物やチラシがたまらないようにする
• 近所の方に連絡先を伝えておく

遠方で通うのが難しい場合は、空き家の管理サービスを使う方法もあります。費用はかかりますが、建物の傷みや近所とのトラブルを防ぐことにつながります。

売る・貸す・解体するを比べる

空き家の固定資産税を払い続けるかどうかは、今後の使い道とあわせて考えます。主な選択肢を比べると、次のようになります。

どれを選ぶにしても、まずは今の価格の目安を知ることが出発点になります。イエミナでは、郵便番号から参考価格を確認でき、その物件を探している不動産会社がいるかどうかも分かります。

会社から連絡が来ることはなく、話をしたい会社を自分で選べます。

よくある質問

空き家でも固定資産税の住宅用地の特例は使えますか。

住宅として使える状態であれば、原則として特例が適用されます。ただし、特定空家や管理不全空家として勧告を受けると対象外になります。

固定資産税の評価額や特例の状況はどこで確認できますか。

毎年届く納税通知書の課税明細書に記載されています。分からない点は、物件のある市区町村の資産税課（固定資産税の担当窓口）に問い合わせてください。

年の途中で空き家を売った場合、固定資産税はどうなりますか。

その年の納税義務者は1月1日時点の所有者です。売買契約で、引き渡し日を基準に日割りで精算するのが一般的です。

まとめ

空き家の固定資産税は、住んでいなくても毎年かかります。

住宅用地の特例で土地の税金は軽くなっていますが、管理が行き届かず勧告を受けたり、更地にしたりすると特例が外れ、負担が増えることがあります。

定期的な管理を続けながら、売る・貸す・解体するを比べ、具体的な税額は市区町村の資産税課で確認しましょう。

この記事は2026年10月時点の制度をもとにしています。税率や特例の取り扱いは市区町村や個別の状況によって異なる場合があります。個別の判断は専門家にご確認ください。

イエミナの参考価格は、国土交通省・総務省のデータをもとにした目安です。実際の売却価格・賃料を保証するものではありません。