家を売ったときの税金はいくら？譲渡所得の計算と特例

家を売ったときの税金は、売った金額そのものではなく、もうけにあたる「譲渡所得」にかかります。

そのため、高い値段で売れても税金がかからないこともあれば、思ったより多くかかることもあります。どれだけ残るかは、買ったときの金額や住んでいた期間でも変わります。

売る前に仕組みを知っておくと、手元に残るお金を見通しやすくなります。

この記事では、譲渡所得の計算方法と、取得費が分からないときの扱いを確認します。

そのうえで、所有期間で変わる税率、自宅を売るときの3,000万円の特別控除、10年を超えて持っていた家の軽減税率、確定申告の時期と書類を順に整理します。

家を売ったときの税金は「譲渡所得」にかかる

土地や建物を売って得た利益は、譲渡所得として所得税と住民税の対象になります。給与などの所得とは分けて計算する「分離課税」です。

譲渡所得は、次の式で計算します。

譲渡所得＝売った金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

計算の結果がマイナスになれば、譲渡所得はなく、税金はかかりません。会社員でも、売った年に利益が出た場合は自分で確定申告をします。

取得費と譲渡費用に入るもの

取得費は、その家を買ったときにかかったお金です。譲渡費用は、売るために直接かかったお金です。

建物は年数がたつと価値が下がるため、購入代金から減価償却費にあたる額を差し引いたものが取得費になります。土地は減価償却をしません。

譲渡費用に入るのは、売るために直接かかったお金だけです。売った家の固定資産税や、住んでいた間の修繕費などは含まれません。

取得費が分からないときは5%

昔に買った家や親から相続した家では、購入時の契約書が見つからないことがあります。取得費が分からない場合は、売った金額の5%を取得費とすることができます。

これを概算取得費といいます。

たとえば4,000万円で売ると、概算取得費は200万円です。実際の取得費がこれより高いと税金が多くなるため、まずは契約書や通帳の記録を探してみてください。

相続や贈与で受け継いだ家は、亡くなった方や贈与した方の取得費と取得した日をそのまま引き継ぎます。

所有期間で変わる税率（短期・長期）

税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで変わります。買った日から売った日までの年数ではない点に注意が必要です。

たとえば4,000万円で売り、減価償却後の取得費が2,400万円、譲渡費用が150万円だったとします。譲渡所得は1,450万円で、長期譲渡所得の税率なら税金は約295万円です。

次に紹介する特例が使えると、この額は大きく変わります。

自宅なら3,000万円の特別控除

自分が住んでいる家を売った場合は、所有期間にかかわらず、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。

上の例なら譲渡所得は1,450万円なので、全額が差し引かれて税金はかかりません。

主な条件は次のとおりです。

• 自分が住んでいる家、またはその敷地を売ること
• 住まなくなった場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売った年の前年と前々年に、この特例などを使っていないこと
• 親子や夫婦など、特別な関係にある人への売却ではないこと

家を取り壊して土地だけを売る場合も、取り壊した日から1年以内に売買契約を結び、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば対象になります。

ただし、取り壊したあとにその土地を貸駐車場などに使っていると対象外です。

この特例だけを受けるために入居した家や、別荘などは対象になりません。

また、新しい家で住宅ローン控除を受けたい場合は、入居した年とその前2年・後3年にこの特例を使うと、住宅ローン控除が受けられません。どちらが有利かは、売る前に比べておくと安心です。

10年超所有なら軽減税率

売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超える自宅を売った場合は、税率が下がる特例があります。3,000万円の特別控除と一緒に使えます。

3,000万円を差し引いてもなお利益が残るときに、残った部分の税率が下がります。長く住んだ家を大きな利益で売る場合に関係する特例です。

確定申告の時期と必要な書類

家を売った翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をします。3,000万円の特別控除などを使って税金がゼロになる場合でも、特例を受けるには申告が必要です。

申告では、主に次の書類を用意します。

• 売ったときと買ったときの売買契約書
• 仲介手数料などの領収書
• 登記事項証明書
• 譲渡所得の内訳書

住民税は、確定申告の内容をもとに、売った翌年度に市区町村から通知されます。売った代金を使い切ってしまうと、翌年の納税で困ることがあるため、税金の分は分けておくと安心です。

よくある質問

家を売って損が出たときも申告は必要ですか？

譲渡所得がなければ税金はかからず、原則として申告は必要ありません。ただし、自宅の売却で損が出た場合は、条件を満たせば他の所得と相殺できる特例があり、それを使うには申告が必要です。

相続した実家を売るときも5年の判定は自分の所有期間ですか？

相続した家は、亡くなった方が取得した日を引き継ぎます。そのため、相続してすぐに売っても、長期譲渡所得になることがあります。

夫婦で共有している家はどうなりますか？

持分に応じて、それぞれが譲渡所得を計算します。2人とも住んでいて条件を満たせば、3,000万円の特別控除は1人ずつ使えます。

まとめ

家を売ったときの税金は、売った金額から取得費と譲渡費用を引いた譲渡所得にかかります。

税率は所有期間で変わり、自宅なら3,000万円の特別控除や10年超所有の軽減税率が使える場合があります。

特例は申告しないと受けられないので、売った翌年の確定申告を忘れないようにしましょう。

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この記事は2026年10月時点の制度をもとにしています。制度は改正されることがあり、税金の取り扱いは状況によって異なります。個別の判断は専門家にご確認ください。

イエミナの参考価格は、国土交通省・総務省のデータをもとにした目安です。実際の売却価格・賃料を保証するものではありません。