マンション売却の費用と手取りの計算方法

「マンションを売ったら、手元にはいくら残るんだろう」。

売るときの費用でいちばん大きいのは仲介手数料で、3,000万円で売れた場合の上限は税込み105万6,000円です。

このほかにも、売買契約書の印紙税と抵当権を消す登記の費用がかかります。住宅ローンの繰上返済手数料や引越し代も必要です。

利益が出れば、譲渡所得税の対象にもなります。売却価格からローンの残りを引いた額が、そのまま手元に残るわけではありません。

この記事では、費用の項目ごとに金額の決まり方を説明します。管理費や固定資産税の精算と、3,000万円で売った場合の手取りの計算例もまとめました。

マンション売却でかかる費用の一覧

売るときにかかる主な費用を表にまとめました。金額が法律で決まっているものと、依頼先や契約によって変わるものがあります。

仲介手数料の上限

不動産会社に仲介を頼んで売れた場合は、仲介手数料を払います。上限は宅地建物取引業法で決まっています。

売却価格が400万円を超える場合は「売却価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額が上限です。

これは上限なので、この額を必ず払うという決まりはありません。資金計画では、上限の額で見積もっておくと安心です。

支払いは、売買契約のときに半分、引渡しのときに残りの半分という形がよく見られます。いつ払うかは、会社と契約を結ぶときに確認しておきましょう。

印紙税と抵当権抹消の費用

売買契約書には、書かれた金額に応じた印紙を貼ります。不動産の売買契約書には軽減措置があり、2027年3月31日までに作る契約書は次の税額になります。

契約書は売主と買主が1通ずつ持つことが多く、それぞれが自分の分の印紙代を負担します。電子契約で紙の契約書を作らない場合は、印紙税はかかりません。

住宅ローンが残っている部屋には、抵当権がついています。引渡しまでにローンを返し、抵当権を消す登記をします。

登録免許税は不動産1個につき1,000円です。マンションは建物と土地を別々に数えるため、2,000円以上になります。

この登記は司法書士に頼むのが一般的で、報酬が別にかかります。金額は事務所によって違うので、見積もりで確認してください。

住宅ローンの繰上返済手数料と引越し費用

ローンを一括で返すときは、金融機関に繰上返済手数料を払うことがあります。金額は金融機関や手続きの方法で違います。

インターネットの手続きなら無料のところもあれば、窓口で数万円かかるところもあります。

一括返済は、引渡しの日に合わせて早めに申し込みます。何日前までに申し込むかは金融機関ごとに決まっているので、売買契約の前に確認しておきます。

売却価格よりローン残高が多い場合は、差額を自己資金で用意しないと抵当権を消せません。残高は売り出す前に確かめておきましょう。

引越し費用は、時期や荷物の量、距離で変わります。3月から4月は依頼が集まるため、ほかの月より高くなりやすい時期です。

住み替えで仮住まいをする場合は、その家賃と2回分の引越し代もかかります。

管理費・修繕積立金と固定資産税の精算

引渡しの日を境に、管理費・修繕積立金と固定資産税・都市計画税を日割りで精算するのが一般的です。

• 管理費・修繕積立金：前払いしている月の分のうち、引渡し日以降の分を買主から受け取ります。
• 固定資産税・都市計画税：その年の1月1日時点の所有者に1年分がかかります。引渡し日以降の分は買主が負担し、売主に支払います。

固定資産税の精算で1年の始まりを1月1日にするか4月1日にするかは、地域の慣習や契約で決まります。精算の方法は売買契約書に書かれるので、契約前に確認しましょう。

受け取った固定資産税の精算金は、税金の計算では売却代金に含めて扱います。譲渡所得を計算するときに入れ忘れないようにしてください。

譲渡所得税と3,000万円の特別控除

売って利益が出た場合は、譲渡所得として所得税と住民税がかかります。譲渡所得は次の式で計算します。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

取得費は、買ったときの代金と購入時の費用の合計から、建物の減価償却分を引いた額です。譲渡費用には、仲介手数料や売主が負担した印紙税が入ります。

自分が住んでいたマンションなら、条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。住まなくなってから3年目の12月31日までに売ることが条件の一つです。

親子や夫婦など、特別な関係の人に売る場合は使えません。

所有期間が10年を超える自宅なら、6,000万円以下の部分の税率が14.21%に下がる特例もあり、3,000万円の特別控除と一緒に使えます。

特例で税金が0円になっても、確定申告は必要です。売った翌年の2月16日から3月15日までに申告します。

手取りの計算方法と計算例

手取りは、売却価格から費用とローン残高を引き、受け取る精算金を足して考えます。

手取り＝売却価格－売却にかかる費用－ローン残高＋精算金－税金

例として、自分が住んでいたマンションを3,000万円で売り、ローン残高が1,800万円ある場合を計算します。3,000万円の特別控除が使えて、税金はかからないものとします。

この額からさらに、司法書士の報酬と繰上返済手数料、引越し費用を引きます。精算金を受け取れば、その分だけ増えます。見積もりや手数料の額がわかったら、表に書き足していきましょう。

よくある質問

仲介手数料は上限より安くなりますか？

法律で決まっているのは上限なので、それより低い額で合意することはできます。応じるかどうかは会社によるため、契約を結ぶ前に確認してください。

買ったときの金額がわからない場合、取得費はどうなりますか？

売買契約書などが見つからない場合は、売却価格の5%を取得費とする方法があります。

実際の取得費より小さくなることが多く、そのぶん税金が高くなりやすいので、まずは購入時の書類を探してみてください。

ローン残高が売却価格より多いと売れませんか？

差額を自己資金で払えば、抵当権を消して売ることができます。用意が難しい場合は、売り出す前に借りている金融機関に相談してください。

まとめ

マンションを売るときの主な費用は、仲介手数料と印紙税、抵当権抹消の費用です。ローンの繰上返済手数料や引越し代もかかります。

利益が出れば譲渡所得税もかかりますが、自宅なら3,000万円の特別控除を使える場合があります。売却価格の見込みとローン残高がわかれば、手取りの目安を計算できます。

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この記事は2026年10月時点の制度をもとにしています。税制や制度は改正されることがあります。個別の判断は専門家にご確認ください。

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