共有名義の実家を売るには？相続人が複数のときの進め方

遺言がなく相続人が複数いる場合、実家は遺産分割が終わるまで相続人全員の共有になります。

共有名義の実家を売るには、原則として共有者全員の同意が必要です。兄弟の一人が反対している、連絡がつかない相続人がいるといった事情で、手続きが止まったままの方もいると思います。

この記事では、実家が共有になる仕組みと、売る前に確認することを整理します。そのうえで遺産分割の方法の違い、換価分割で売る流れ、代償分割で1人が引き継ぐ場合を説明します。

持分だけを売るときの注意と、話し合いがまとまらないときの手続きもまとめました。

相続した実家が共有になる仕組み

相続人が複数いると、遺産は遺産分割が終わるまで相続人全員の共有になります。それぞれの割合は、遺言がなければ法定相続分が目安です。

たとえば配偶者と子2人が相続人なら、配偶者が2分の1、子が4分の1ずつです。

「共有名義」という言葉は、二つの状態を指して使われます。一つは、遺産分割の前で、誰が実家を受け継ぐかまだ決まっていない状態です。

もう一つは、遺産分割で「兄弟で2分の1ずつ持つ」と決め、その割合で登記した状態です。どちらの場合も、家全体を売るには共有者全員の同意が必要です。

売る前に確認すること

• 遺言書があるか（公正証書遺言は公証役場で検索でき、自筆証書遺言は法務局に保管されている場合がある）
• 相続人は誰か（亡くなった方の出生から死亡までの戸籍で確定する）
• 登記簿の名義が今どうなっているか
• 住宅ローンなどの抵当権が残っていないか

相続登記は2024年4月1日から義務になりました。相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になることがあります。

相続登記が済んでいないと、買主への名義変更はできません。

相続人の中に、認知症などで判断能力が十分でない人がいる場合は、そのままでは遺産分割協議ができません。家庭裁判所で成年後見人を選んでもらう必要があります。

未成年の子と親がともに相続人になる場合は、子のために特別代理人を選びます。

遺産分割の4つの方法

遺産分割協議は、相続人全員で行います。一人でも欠けると、その協議は無効になります。実家の分け方には、主に次の4つがあります。

共有分割は話がまとまりやすい一方、売るときにはあらためて全員の同意が必要です。共有者が亡くなるとその持分がさらに相続され、共有者の数が増えていきます。

売る予定があるなら、換価分割か代償分割で決めておくと、あとの手続きが少なくて済みます。

決めた内容は遺産分割協議書にまとめ、相続人全員が署名して実印を押します。登記の申請には、全員の印鑑証明書も必要です。

換価分割で実家を売る流れ

1. 相続人全員で、売ることと代金の分け方を話し合う
2. 遺産分割協議書を作り、全員が署名して実印を押す
3. 相続登記をする（相続人全員の共有名義か、代表者1人の名義）
4. 不動産会社に相談し、売り出し価格や売り方を決める
5. 売買契約と引き渡しを済ませ、代金を分ける

代表者1人の名義で登記して売る場合は、「売却代金を分けるために代表者の名義にする」ことを協議書に書いておきます。

書いていないと、代表者がほかの相続人に代金を渡したときに、贈与とみなされるおそれがあります。

売って利益が出れば、譲渡所得として所得税と住民税がかかります。換価分割では、代金を受け取った相続人がそれぞれ、自分の取り分について確定申告をします。

相続した空き家の3,000万円控除は、要件を満たせば相続人ごとに使えます。相続人が3人以上なら、1人あたりの上限は2,000万円です。

代償分割で1人が実家を引き継ぐ場合

代償分割は、実家に住み続けたい相続人がいるときに選ばれることが多い方法です。実家を取得した人が、ほかの相続人に代償金を払います。

話し合いでよく問題になるのが、代償金の基準にする実家の価格です。固定資産税評価額、相続税の路線価、実際に売れそうな価格はそれぞれ金額が違い、どれを使うかで代償金が変わります。

いくつかの資料を並べて、全員が納得できる金額を決めることになります。

イエミナでは、郵便番号から参考価格を確認でき、その物件を探している不動産会社がいるかどうかも見られます。会社から連絡が来ることはなく、話をしたい会社を自分で選べます。

代償金を払う資金があるかどうかも、先に確かめておきます。協議書には、代償金の額と支払いの期限、方法を書いておきます。

持分だけを売るときの注意

自分の持分だけなら、ほかの共有者の同意がなくても売ることができます。ただし、持分を買った人も家全体を自由に使えるわけではありません。

そのため買い手は限られ、共有持分を専門に扱う買取業者などが中心になります。

価格は、家全体の価格に持分の割合をかけた金額より低くなることが多いです。知らない人が共有者に加わるため、ほかの相続人との関係が悪くなることもあります。

売る前に、ほかの共有者に買い取ってもらえないか相談する方法もあります。

話し合いがまとまらないとき

遺産分割の話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てることができます。調停では調停委員が間に入り、相続人それぞれの意見を聞いて合意を目指します。

調停で合意できなければ審判に移り、裁判官が分け方を決めます。審判で、実家を売って代金を分ける方法が決められることもあります。

行方の分からない相続人がいる場合は、家庭裁判所に不在者財産管理人を選んでもらい、その管理人が協議に加わる方法があります。

2023年4月からは、所在が分からない共有者の持分を、裁判所の決定を経てほかの共有者が取得したり、第三者に売ったりできる制度も始まりました。

相続で共有になった不動産では、原則として相続開始から10年がたってから使える制度です。

また、相続開始から10年を過ぎると、生前贈与などを考慮した具体的相続分ではなく、原則として法定相続分で分けることになります。

どの手続きが合うかは事情によって違うため、弁護士や司法書士に相談してください。

よくある質問

反対している相続人がいても、共有名義の実家を売れますか。

家全体を売るには共有者全員の同意が必要です。同意が得られない場合は、自分の持分だけを売るか、遺産分割調停で話し合う方法があります。

遺産分割協議書は自分たちで作れますか。

作れます。決まった書式はありませんが、相続人全員の署名と実印の押印が必要で、登記には印鑑証明書も使います。不安な場合は司法書士に作成を頼むこともできます。

換価分割で売ったとき、税金は誰が払いますか。

代金を受け取った相続人がそれぞれ、自分の取り分について譲渡所得を計算し、確定申告をします。特例を使えるかどうかも相続人ごとに確認します。

まとめ

相続で共有名義になった実家を売るには、相続人全員の同意が必要です。まず遺言と相続人、登記の状態を確認し、換価分割か代償分割かを話し合って協議書にまとめます。

持分だけの売却もできますが、価格が下がりやすい点に注意が必要です。話し合いがまとまらないときは、家庭裁判所の調停を使えます。

この記事は2026年10月時点の制度をもとにしています。制度は改正されることがあり、相続や税金の取り扱いは個別の状況によって異なります。個別の判断は専門家にご確認ください。

イエミナの参考価格は、国土交通省・総務省のデータをもとにした目安です。実際の売却価格・賃料を保証するものではありません。